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Points clés à retenir
- Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être loué en métropole pour tout nouveau bail ou renouvellement
- Les baux en cours restent valables jusqu’à leur terme ; c’est le renouvellement ou la tacite reconduction qui bloque
- Un logement F est louable jusqu’en 2028, un E jusqu’en 2034 ; anticipez dès maintenant
- L’ordre des travaux est déterminant : isolation avant chauffage, ventilation jamais oubliée
- Le locataire d’une passoire thermique interdite peut exiger une mise en conformité, une réduction de loyer et des dommages-intérêts
Sommaire
Calendrier d’interdiction de location des passoires thermiques 2026-2034 : dates, sanctions et solutions
Le calendrier d’interdiction de location des passoires thermiques a déjà commencé : depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus être loué s’il fait l’objet d’un nouveau bail. Vous êtes bailleur ? Vous vous demandez si votre bien est concerné, quand agir et ce que vous risquez concrètement. Sur les 4 000 DPE que j’ai réalisés, je vois chaque semaine des propriétaires découvrir l’étiquette de leur logement au dernier moment. D’ailleurs, beaucoup confondent encore bail en cours, renouvellement et tacite reconduction. Cet article vous donne le calendrier officiel, les sanctions possibles et un plan d’action réaliste. Ni alarmiste, ni commercial : juste les repères dont vous avez besoin pour décider sereinement.
Votre logement est-il une passoire thermique ? Comprendre DPE et classes interdites
Une passoire thermique, au sens de la loi Climat et Résilience, est un logement classé F ou G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Ce classement mesure la consommation conventionnelle en énergie primaire et les émissions de gaz à effet de serre du bien. Concrètement, les classes vont de A (très performant) à G (très énergivore).
Comment savoir si votre logement est concerné ? Le DPE est le premier réflexe. Si vous ne l’avez plus, vous pouvez le retrouver via l’ADEME ou demander un nouveau diagnostic. Vérifiez ce point avant de signer : un DPE réalisé avant 2021 n’a plus la même valeur réglementaire que la version révisée. Sur les 4 000 DPE que j’ai réalisés, l’étiquette bascule souvent sur ce poste : une fenêtre mal prise en compte, une isolation non justifiée, un chauffage mal renseigné. Un diagnostic bâclé en 20 minutes peut vous faire passer de E à G, ou l’inverse.
À retenir : Une passoire thermique = logement classé F ou G au DPE. Les classes E, F et G sont concernées par le calendrier d’interdiction progressive. Consultez votre DPE avant toute décision.
Le calendrier officiel d’interdiction de location : G en 2026, F en 2028, E en 2034
Voici les échéances exactes fixées par la loi Climat et Résilience, parmi lesquelles figure l’audit énergétique obligatoire. Elles concernent les baux signés ou renouvelés après chaque date, en France métropolitaine. L’outre-mer suit un calendrier décalé.
| Date | Classe DPE interdite | Ce que cela signifie |
|---|---|---|
| 1er janvier 2023 | Logements consommant plus de 450 kWh/m²/an | Interdiction de location des logements les plus énergivores, quelle que soit leur classe |
| 1er janvier 2025 | Classe G | Plus aucun nouveau bail ou renouvellement pour les G en métropole |
| 1er janvier 2028 | Classe F | L’interdiction s’étend aux logements classés F |
| 1er janvier 2034 | Classe E | Dernière étape : les logements E deviennent non louables |
Attention à une confusion fréquente : l’interdiction ne signifie pas que votre logement devient inhabitable du jour au lendemain. Les baux en cours restent valables jusqu’à leur terme. Sur les 4 000 DPE que j’ai réalisés, je vois trop de bailleurs penser qu’ils doivent casser un bail en cours. C’est faux. Mais le renouvellement, lui, se joue à la date anniversaire du contrat. Et c’est là que l’étiquette bascule souvent sur ce poste.
Nouveau bail, renouvellement, tacite : ce qui est interdit et ce qui reste permis
C’est la zone grise qui inquiète le plus. La règle est simple dans son principe, mais mérite d’être comprise finement.
- Nouveau bail — Interdit si le logement est G depuis le 1er janvier 2025. Un nouveau locataire ne peut pas signer pour un bien G.
- Renouvellement ou tacite reconduction — Interdit également. Le renouvellement d’un bail est traité comme une nouvelle location.
- Bail en cours — Valable jusqu’à son terme. Un locataire déjà en place ne peut pas être expulsé pour ce motif avant la fin du bail.
- Avenant ou cession — Un avenant peut être bloqué s’il modifie les conditions du bail. Vérifiez ce point avant de signer.
| Situation | Interdit ? | Base juridique |
|---|---|---|
| Signature d’un nouveau bail G | Oui, depuis 2025 | Loi Climat et Résilience |
| Renouvellement d’un bail G | Oui, depuis 2025 | Loi Climat et Résilience |
| Bail en cours signé avant 2026 | Non, jusqu’à son terme | Non-rétroactivité |
| Tacite reconduction en G | Oui, interdite | Assimilée à un renouvellement |
Attention : La date de signature ou de renouvellement fait foi. Un bail signé le 30 décembre 2024 pour un logement G reste valable ; un renouvellement au 2 janvier 2025 ne l’est plus.
Sanctions et recours du locataire : ce que risque un bailleur en 2026
Louer une passoire thermique interdite à la location n’est pas un simple écart administratif. Le logement peut être qualifié de non décent. Ce qui change tout.
Concrètement, le locataire peut :
- Exiger une mise en conformité des lieux dans un délai raisonnable. Si vous ne faites rien, il peut saisir la commission départementale de conciliation.
- Demander une réduction de loyer proportionnelle à la non-décence. Le juge peut aussi accorder des dommages-intérêts.
- Bloquer le renouvellement et exiger un DPE conforme. Sans DPE valide, pas de renouvellement de bail possible.
En clair, louer un G en 2026 vous expose à un recours immédiat du locataire. Un audit avant travaux vous évitera ça : il permet de chiffrer précisément ce qu’il faut faire pour sortir du statut de passoire. Sur les 4 000 DPE que j’ai réalisés, j’ai vu des bailleurs perdre des milliers d’euros en voulant contester un DPE sans base technique. Autant dire que c’est rarement gagné sans un argument solide. Ce raisonnement s’applique aussi à l’audit énergétique en copropriété.
Bailleur F ou G : plan d’action et aides à la rénovation
Vous avez un logement F ou G ? Ne vendez pas dans la panique. Trois options : rénover, vendre, ou attendre — si et seulement si le bail en cours vous protège.
| Action | Échéance | Priorité |
|---|---|---|
| Vérifier votre DPE | Immédiatement | Critique |
| Faire un audit énergétique | Sous 3 mois | Haute |
| Comparer 2-3 devis travaux | Sous 6 mois | Moyenne |
| Planifier isolation puis chauffage | Sous 1 an | Haute |
| Vendre si rénovation non rentable | Avant 2028 (F) ou 2034 (E) | Moyenne |
Sur l’ordre des travaux, je suis catégorique : isolation avant chauffage. L’étiquette bascule souvent sur ce poste. Installer une pompe à chaleur dans un logement mal isolé, c’est jeter de l’argent par les fenêtres — littéralement. Commencez par les combles, les murs, les fenêtres. La ventilation, elle, ne doit jamais être oubliée : un logement trop étanche sans VMC fonctionnelle, c’est un problème d’humidité garanti. Et si, une fois l’isolation posée, vous envisagez une PAC, les aides pompe à chaleur 2026 peuvent alléger la note.
Côté financement, les aides à la rénovation globale existent : MaPrimeRénov’ pour les propriétaires bailleurs (sous conditions), les certificats d’économie d’énergie (CEE), l’éco-PTZ et certaines aides locales. Vérifiez votre éligibilité avant d’engager les travaux. Un audit avant travaux vous évitera ça : il permet de prioriser les gestes qui ont le meilleur gain d’étiquette pour le budget le plus raisonnable.
Conseil Laurent Mercier : Ne cédez pas aux vendeurs qui promettent deux étiquettes de gain. Un passage de G à D est possible sur papier, mais dans la réalité, il faut souvent 15 000 à 30 000 euros de travaux bien pensés. Méfiez-vous des promesses trop belles.
Questions Fréquentes
Quel DPE est interdit à la location en 2026 ?
Les logements classés G sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025. Les baux signés ou renouvelés après cette date sont illégaux. Les baux en cours restent valables jusqu’à leur terme.
Puis-je encore louer un logement classé F en 2026 ?
Oui, jusqu’au 1er janvier 2028. L’interdiction des F arrivera en 2028. Si vous êtes bailleur d’un F, c’est le moment d’anticiper : un audit énergétique maintenant vous laisse trois ans pour planifier sereinement.
L’interdiction s’applique-t-elle aux baux en cours ?
Non. Un bail en cours signé avant l’interdiction reste valable jusqu’à son terme. En revanche, le renouvellement ou la tacite reconduction après la date d’interdiction est impossible. Vérifiez ce point avant de signer tout avenant.
Quelles sanctions pour un bailleur qui loue une passoire thermique G ?
Le locataire peut exiger une mise en conformité, demander une réduction de loyer et des dommages-intérêts. Le logement peut être qualifié de non décent. Les recours passent par la commission départementale de conciliation ou le tribunal.
Comment savoir si mon logement est une passoire thermique ?
Consultez votre DPE. S’il classe votre logement en F ou G, c’est une passoire thermique au sens de la loi. Vous pouvez retrouver votre DPE via l’ADEME ou faire réaliser un nouveau diagnostic par un professionnel certifié.
Quelles aides pour rénover une passoire thermique en location ?
MaPrimeRénov’, les CEE, l’éco-PTZ et certaines aides locales sont mobilisables. Les conditions varient selon votre situation (bailleur, revenus du locataire, type de travaux). Vérifiez votre éligibilité avant de signer vos devis.
Le bon réflexe : agir avant l’échéance, pas dans l’urgence
Le calendrier d’interdiction de location des passoires thermiques est désormais en marche : G depuis 2025, F en 2028, E en 2034. Les baux en cours sont protégés, mais chaque renouvellement devient un point de blocage. Sur les 4 000 DPE que j’ai réalisés, une constante revient : les propriétaires qui anticipent s’en sortent mieux, financièrement et juridiquement.
Vérifiez votre DPE, faites un audit si besoin, et planifiez les travaux dans le bon ordre — isolation avant chauffage, ventilation comprise. Vendre peut aussi être une option rationnelle si la rénovation n’est pas rentable. Quoi qu’il en soit, ne laissez pas la date butoir décider à votre place. C’est maintenant qu’il faut vous positionner sur le calendrier d’interdiction de location des passoires thermiques.