DPE et location : obligations pour logements mal isolés

Temps de lecture estimé : 8 minutes

Le DPE et la location des logements mal isolés reposent sur un cadre légal précis, durci depuis la loi Climat et Résilience de 2021. Sur les 4 000 DPE que j’ai réalisés en Île-de-France, je vois chaque semaine des bailleurs découvrir trop tard qu’ils ne peuvent plus louer leur bien, et des locataires ignorer les recours dont ils disposent.

Les échéances s’échelonnent de 2026 à 2034. Elles ne concernent pas tous les propriétaires de la même manière.

Votre logement est-il concerné ? Voici les obligations du bailleur, le calendrier officiel des interdictions, les droits du locataire, et les points à vérifier avant de signer.

Ce que la loi impose au bailleur depuis 2021

La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a introduit une notion simple : un logement trop énergivore ne peut plus être mis en location. Elle s’appuie sur deux leviers déjà connus — le DPE et la notion de logement décent.

Concrètement, le bailleur doit respecter plusieurs obligations :

• Fournir un DPE annexé au bail. Le diagnostic est obligatoire depuis 2006, avec une validité de 10 ans. Il doit être remis au locataire dès la signature.
• Afficher le DPE dans l’annonce. Étiquette, consommation et coût annuel estimé doivent apparaître dans toute mise en ligne, y compris sur les plateformes.
• Garantir un logement décent. Le décret 2002-120 fixe les critères : pas d’humidité, chauffage fonctionnel, installations électriques saines. Un logement indécent peut être sanctionné indépendamment du DPE.
• Respecter la performance minimale. Depuis la loi Climat, un logement dont la consommation dépasse certains seuils devient interdit à la location.

Un point souvent ignoré : le bailleur ne peut plus augmenter le loyer d’un logement classé F ou G. Ce gel des loyers s’applique depuis le 24 août 2022, y compris pour les baux en cours.

Sur les 4 000 DPE que j’ai réalisés, l’étiquette bascule souvent sur un poste oublié : la ventilation. Une VMC encrassée ou absente fait grimper l’humidité, dégrader l’isolation, et perdre une classe. Vérifiez ce point avant de signer un bail. Bien lire l’étiquette DPE, c’est justement repérer ce genre de poste qui fait perdre une classe.

Le calendrier d’interdiction des passoires thermiques (G, F, E)

C’est ici que la confusion règne. Beaucoup de propriétaires pensent que tous les logements G sont interdits depuis 2021. Ce n’est pas exact : le calendrier est progressif, et chaque classe a sa propre échéance.

Deux nuances importantes :

• Le gel des loyers pour les classes F et G s’applique depuis août 2022, même si le logement reste louable jusqu’à son échéance.
• L’audit énergétique réglementaire est obligatoire pour la vente des logements G et F (et E depuis 2025), pas pour la location.

Autre précision utile : un bail signé avant l’échéance reste valable jusqu’à son terme. Un bailleur ne peut pas expulser un locataire pour cause de DPE. Il peut simplement ne pas renouveler le bail ni remettre le logement en location. La validité du DPE entre alors en jeu au moment de remettre le logement en location.

Attention : Certains logements neufs ou de très petite surface peuvent bénéficier d’exceptions. Vérifiez ce point avant de signer un bail ou de mettre un bien en location.

Sortir d’une classe F ou G se chiffre souvent entre 15 000 et 40 000 € pour un appartement, davantage pour une maison. Isolation des combles : 1 500-3 000 €. Isolation thermique par l’extérieur : 150-250 €/m². Remplacement d’une chaudière fioul : 10 000-15 000 €. Un audit avant travaux vous évitera ça : il hiérarchise les postes et vous empêche d’investir 20 000 € pour ne gagner qu’une demi-classe.

Droits et recours du locataire face à un logement mal isolé

Si vous êtes déjà locataire d’un logement F ou G, votre bail reste valable. Mais vous disposez de droits concrets.

Première étape : constituez un dossier écrit. Rien ne se règle à l’oral. Photos datées, relevés de température, factures d’énergie, échanges écrits avec le bailleur : c’est la base de tout recours.

• Mise en demeure envoyée au bailleur en recommandé, décrivant précisément les désordres (froid, humidité, moisissures).
• Saisine de la commission départementale de conciliation — gratuite, obligatoire avant tout recours judiciaire.
• Signalement pour logement indécent auprès de la CAF ou de l’ARS. Un rapport peut déclencher une obligation de travaux.
• Recours devant le tribunal judiciaire pour demander une réduction de loyer ou la réalisation des travaux sous astreinte.

Peut-on rompre son bail pour mauvaise isolation ? Oui, dans certains cas. Si le logement est qualifié d’indécent par une commission, le locataire peut partir sans préavis ni pénalité. Sinon, la rupture reste à ses risques.

Un recours fréquent concerne le DPE affiché : si la consommation réelle diverge fortement de l’étiquette, la commission peut être saisie pour contester le loyer. Sur les 4 000 DPE que j’ai réalisés, ce type de désaccord arrive surtout dans les logements anciens mal entretenus.

Conseil Laurent Mercier : Ne restez jamais dans une situation de froid ou d’humidité sans agir. Un audit avant travaux vous évitera ça : il sert de preuve objective face à un bailleur récalcitrant.

Vérifier avant de signer : le réflexe DPE

Avant de signer un bail, lisez le DPE et vérifiez ce point : la date de réalisation et l’étiquette. Un DPE de plus de 10 ans est caduc. Un DPE sans recommandations détaillées ou sans adresse exacte doit vous alerter. Cette même exigence d’un DPE en cours de validité s’applique au DPE meublé touristique.

Voici six questions à poser au bailleur :

1. Quelle est la classe exacte — G, F, E ?
2. Le logement a-t-il fait l’objet de travaux depuis le dernier DPE ?
3. Quel est le mode de chauffage principal (individuel, collectif, fioul, gaz, électrique) ?
4. Existe-t-il une ventilation mécanique, et est-elle entretenue ?
5. Y a-t-il des factures d’énergie des trois dernières années ?
6. Le bailleur a-t-il prévu des travaux dans les 24 mois ?

Les signaux d’alerte visibles lors de la visite : simple vitrage, humidité au bas des murs, chauffage d’appoint électrique, absence de VMC. Sur les 4 000 DPE que j’ai réalisés, ces éléments annoncent presque toujours une étiquette F ou G.

Le DPE peut être contesté s’il contient une erreur manifeste : surface erronée, système de chauffage mal décrit, absence de recommandations. La démarche passe par le diagnostiqueur, puis par son organisme certificateur.

Questions Fréquentes

Un logement G peut-il encore être loué ?

Non, depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus faire l’objet d’un nouveau bail. Les baux signés avant cette date restent valables jusqu’à leur terme, mais ne peuvent plus être renouvelés ni reconduits. Des exceptions existent pour certains logements atypiques ou de très petite surface, à vérifier au cas par cas.

Que risque un bailleur qui loue une passoire thermique ?

Il s’expose à des sanctions civiles, rarement pénales. Le locataire peut saisir la commission départementale de conciliation, obtenir une réduction de loyer, voire des dommages-intérêts. Le bail peut aussi être requalifié si le logement est estimé indécent. Sur les 300 audits que j’ai menés, la plupart des bailleurs ne mesurent ce risque qu’au moment de la mise en demeure.

Le locataire peut-il refuser une hausse de loyer en F ou G ?

Oui. Le gel des loyers s’applique aux classes F et G depuis août 2022. Le bailleur ne peut pas augmenter le loyer au renouvellement ni en cours de bail, sauf cas très particuliers (travaux d’amélioration, loyer manifestement sous-évalué). L’étiquette bascule souvent sur ce poste : la hausse refusée aurait pu financer une partie des travaux.

Comment contester un DPE inexact ?

Par écrit, d’abord auprès du diagnostiqueur, puis de son organisme de certification. Si l’erreur est confirmée, un nouveau DPE est établi aux frais du professionnel. En cas de litige persistant, la commission de conciliation peut être saisie. Vérifiez ce point avant de signer un bail : une étiquette contestée peut faire basculer tout un dossier locatif.

Ce qu’il faut retenir avant de louer ou de rester

La lecture de cet article tient en un principe simple : le DPE et la location des logements mal isolés sont encadrés par des obligations légales précises, pas par la panique. Un logement G interdit à la location ne l’est pas du jour au lendemain pour un locataire en place. Un bailleur ne risque pas la prison pour un DPE F, mais il a tout intérêt à connaître les obligations DPE d’un logement locatif.

Ce qui compte en pratique : connaître l’échéance applicable à votre classe, agir par écrit, et hiérarchiser les travaux. Isolation d’abord, chauffage ensuite, ventilation toujours. Un audit avant travaux vous évitera ça — c’est le meilleur investissement avant toute rénovation énergétique.

Que vous soyez bailleur ou locataire, la clé du DPE et de la location des logements mal isolés tient en une chose : lire le diagnostic, le contester s’il est inexact, et agir avant l’échéance, pas après.