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Points clés à retenir
- Une passoire thermique, c’est un DPE F ou G. Depuis 2023, le seuil de 450 kWh/m²/an en énergie finale classe automatiquement en G.
- Le calendrier est fixé : interdiction de location au 1er janvier 2025 pour G, 1er janvier 2028 pour F, 1er janvier 2034 pour E.
- Le gel des loyers s’applique déjà depuis août 2022 pour F et G, et depuis 2023 pour E. Il ne concerne pas les baux signés avant cette date.
- Pas de sanction pénale automatique : le vrai risque est contentieux (réduction de loyer, dommages et intérêts, travaux imposés).
- Isolation d’abord, chauffage ensuite, ventilation en parallèle. Un audit avant travaux évite des erreurs coûteuses (chaudière surdimensionnée après isolation par exemple).
Sommaire
Interdiction de louer les passoires thermiques : obligations du bailleur
L’interdiction de louer les passoires thermiques n’est pas une rumeur : c’est un calendrier légal, écrit noir sur blanc dans la loi Climat et Résilience de 2021. Si vous êtes bailleur, vous avez probablement entendu tout et son contraire sur ce sujet — entre panique médiatique et promesses commerciales un peu trop belles.
Sur les 4 000 DPE que j’ai réalisés en Île-de-France, j’ai vu beaucoup d’investisseurs découvrir le problème au pire moment : entre le compromis de vente et la signature du premier bail. Je vais vous éviter ça.
Vous allez voir ici, dans l’ordre : le calendrier exact (G, F, E), ce que vous risquez réellement, la règle du gel des loyers souvent oubliée, et surtout par quoi commencer si votre bien est déjà classé F ou G.
Qu’est-ce qu’une passoire thermique ?
Le terme « passoire thermique » n’est pas dans les textes juridiques. Ce qui existe, c’est une définition précise : un logement dont le DPE est classé F ou G. Resterait alors à trancher une autre question : acheter une passoire thermique est-il vraiment une bonne affaire ?
Depuis août 2022, un logement qui consomme plus de 450 kWh/m²/an d’énergie finale est classé G — et donc considéré comme non décent au sens de la loi. Les classes concernées par l’interdiction suivent un rythme progressif : G d’abord, puis F, puis E.
À retenir : Une passoire thermique = DPE F ou G. Depuis 2023, le seuil de 450 kWh/m²/an en énergie finale classe automatiquement un logement en G — même si le locataire précédent se chauffait peu.
Le calendrier d’interdiction : G, F, E
Le calendrier d’interdiction de location des passoires thermiques tient en trois dates. Elles sont fixées, et aucun report n’est annoncé à ce jour.
| Classe DPE | Interdiction de location | Gel des loyers | Audit énergétique |
|---|---|---|---|
| G | 1er janvier 2025 | depuis août 2022 | obligatoire |
| F | 1er janvier 2028 | depuis août 2022 | obligatoire |
| E | 1er janvier 2034 | depuis août 2022 | obligatoire |
Nuance essentielle : l’interdiction vise la signature d’un nouveau bail. Un contrat en cours au jour de l’entrée en vigueur n’est pas rompu du jour au lendemain. Mais à la reconduction tacite, vous repassez sous le régime nouveau. Vérifiez ce point avant de signer quoi que ce soit avec votre locataire.
Que risque le bailleur qui loue une passoire ?
Les sanctions bailleur passoire thermique existent, mais elles sont moins spectaculaires que ce qu’on lit. Il n’y a pas de police qui vous attend avec une amende. En revanche, le risque contentieux, lui, est bien réel.
Il pèse sur trois plans :
- Logement réputé non décent — un DPE G depuis janvier 2025 bascule dans cette catégorie. Vous ne remplissez plus votre obligation de délivrance.
- Recours du locataire — réduction du loyer, dommages et intérêts, voire travaux ordonnés par le juge.
- Article 6 de la loi du 6 juillet 1989 — vous devez fournir un logement décent. Un F ou G ne le satisfait plus.
Attention : Pas de sanction pénale automatique. Le vrai risque, c’est le contentieux : un locataire bien conseillé peut obtenir plusieurs milliers d’euros entre loyers réduits et travaux imposés.
Sur les 4 000 DPE que j’ai réalisés, j’ai vu plusieurs bailleurs regretter de ne pas avoir anticipé : la facture double quand les travaux sont imposés dans l’urgence au lieu d’être planifiés sereinement.
Le gel des loyers : la règle que personne ne devrait oublier
Beaucoup de bailleurs pensent être en règle parce qu’ils n’ont rien fait. Faux. Le gel des loyers passoire thermique n’attend pas l’interdiction de location — il s’applique depuis 2022.
La mécanique : tout logement classé F ou G ne peut plus voir son loyer indexé sur l’IRL. Le loyer reste figé à sa valeur N-1, sans révision annuelle. Résultat concret : un F loué depuis trois ans vous a peut-être fait perdre plusieurs centaines d’euros cumulés, faute d’indexation.
- Depuis août 2022 — gel pour les classes F et G
- Depuis 2023 — extension à la classe E
- Non rétroactif — seuls les baux signés ou renouvelés après la date d’application sont concernés
Que faire concrètement quand on est bailleur ?
Selon votre DPE et votre projet — vendre, louer, habiter — la marche à suivre change. Voici l’arbre de décision que je conseille à mes clients :
- Faire relire le DPE existant — les erreurs sont fréquentes (surface, chauffage mal déclaré, énergie de référence). Une contestation fait parfois basculer une étiquette.
- Si le DPE est confirmé en F ou G — lancer un audit énergétique réglementaire. Obligatoire à la vente pour les F et G, il est surtout votre feuille de route travaux, chiffrée poste par poste.
- Hiérarchiser les postes — isolation d’abord (combles, murs, fenêtres), chauffage ensuite, ventilation en parallèle. Jamais l’inverse.
- Mobiliser les aides — MaPrimeRénov’, CEE, éco-PTZ. Bien montés, ces dispositifs couvrent souvent 40 à 60 % du coût.
- Refaire un DPE après travaux — c’est ce document, pas le devis, qui fait foi pour l’étiquette.
Sur les 4 000 DPE que j’ai réalisés, l’étiquette bascule souvent sur ce poste : l’isolation des combles quand elle n’a jamais été faite. Coût typique : 2 000 à 4 000 € pour 60 m². Gain fréquent : une classe, parfois deux. Ce même gain de classe compte aussi pour un bailleur, soumis aux obligations DPE d’un logement locatif.
Le conseil Laurent Mercier : Avant de signer un devis de chaudière à 10 000 €, faites chiffrer l’isolation des combles. J’ai vu des propriétaires changer le chauffage en premier, puis réaliser qu’après isolation leur chaudière neuve était surdimensionnée. Un audit avant travaux vous évitera ça.
Exceptions et cas particuliers
Plusieurs configurations tempèrent l’interdiction. Voici celles que je vois réellement sur le terrain :
- Copropriété qui bloque — si l’AG refuse des travaux sur parties communes (ITE par exemple), vous documentez l’impossibilité.
- Impossibilité technique — bâtiment classé, contrainte patrimoniale, impossibilité d’isoler par l’extérieur sans dénaturer la façade.
- Bail mobilité — la question fait débat. La position dominante aujourd’hui : l’interdiction s’applique. Bail mobilité ne veut pas dire passe-droit.
- Locataire en place — aucune sortie forcée. L’échéance qui compte, c’est la reconduction ou la relocation à venir.
Vérifiez ce point avant de signer : rien n’est pire qu’un bail établi en pensant qu’une exception s’applique, alors qu’elle ne tient pas devant un juge.
Questions Fréquentes
Que risque un bailleur qui loue une passoire thermique ?
Il risque un contentieux locatif : réduction du loyer, dommages et intérêts, et travaux imposés par le juge. Il n’y a pas d’amende pénale automatique, mais l’addition peut grimper vite. Un DPE G loué depuis janvier 2025 met le bailleur en défaut sur son obligation de délivrance d’un logement décent.
Un bail en cours est-il concerné par l’interdiction ?
Non, pas directement. L’interdiction de louer une passoire thermique vise la signature d’un nouveau bail. Un contrat signé avant l’échéance continue jusqu’à son terme. Mais à la reconduction, vous basculez sous le régime nouveau.
Quelle classe sera interdite en 2028 ?
La classe F. Au 1er janvier 2028, signer un nouveau bail pour un logement classé F deviendra impossible. Le gel des loyers, lui, s’applique déjà depuis août 2022.
Le DPE peut-il être contesté ?
Oui. Si vous pensez que votre DPE est erroné (surface, équipements, méthode), vous pouvez demander un nouveau diagnostic contradictoire — article L. 126-35 du Code de la construction et de l’habitation. Sur les 4 000 DPE que j’ai réalisés, j’ai vu plusieurs biens passer de G à E après correction. Ça change tout.
Ce qu’il faut retenir avant de relouer
Trois choses : le calendrier est fixé (G en 2026, F en 2028, E en 2034), le gel des loyers s’applique déjà pour F, G et E, et la bonne action n’est jamais d’attendre la dernière minute. Vous avez maintenant une base claire : diagnostic, audit, travaux, nouveau DPE — dans cet ordre.
Que votre bien soit loué ou en attente de relocation, commencez par vérifier le DPE en cours. Un diagnostiqueur vous coûtera quelques centaines d’euros. Un contentieux vous en coûtera plusieurs milliers. Vérifiez ce point avant de signer, et gardez en tête que l’interdiction de louer les passoires thermiques n’est pas là pour punir les bailleurs — elle est là pour faire bouger le parc. Ces obligations DPE en location visent précisément les logements mal isolés.