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Points clés à retenir
- Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G est juridiquement indécent : plus aucun nouveau bail ne peut être signé, mais les baux en cours restent valables jusqu’à leur échéance.
- Un changement de chaudière seul fait gagner une étiquette, rarement deux : c’est l’isolation de l’enveloppe (combles, murs) qui fait basculer un DPE, la ventilation se traitant en même temps et le chauffage en dernier.
- Le vote du Sénat du 8 juillet 2026 sur un sursis à l’interdiction n’est pas promulgué : suspendre ses travaux sur cette base expose aux mêmes sanctions qu’avant.
- Sanctions encourues : amende jusqu’à 3 000 € (15 000 € en récidive), nullité du bail, restitution des loyers, dommages et intérêts, et suspension des aides au logement avec remboursement réclamé au bailleur.
- Calendrier à retenir : G interdit depuis 2025, F au 1er janvier 2028, E au 1er janvier 2034, avec gel des loyers F et G déjà actif depuis août 2022.
Sommaire
L’interdiction de louer un logement classé G est effective depuis le 1er janvier 2025. Concrètement, vous ne pouvez plus signer un nouveau bail pour un bien dont le DPE affiche la dernière étiquette. Sur les 4 000 DPE que j’ai réalisés en Île-de-France, plusieurs centaines concernaient des logements dans ce cas — et dans la majorité des situations, la bascule était évitable.
Ce qui rend le sujet confus, ce n’est pas la loi. Elle est claire. C’est le brouhaha autour de la réforme en discussion au Parlement, des promesses de « deux étiquettes de gain » et des DPE bâclés en vingt minutes. Je vois passer les trois chaque semaine.
Je vous donne donc les choses dans l’ordre : ce que la loi interdit réellement, le sort des baux en cours, les sanctions encourues, puis les options concrètes quand votre bien est classé G. Rien de spectaculaire, juste ce qui tient devant un juge ou devant un notaire.
Ce que la loi interdit depuis le 1er janvier 2025
Le point de départ est la loi Climat et Résilience du 22 août 2021. Elle a introduit un critère de décence énergétique : un logement dont la consommation dépasse 450 kWh d’énergie finale par m² et par an ne peut plus être considéré comme décent. Dans la grille du DPE, ce seuil correspond en pratique à la classe G. Avant de mettre un tel logement en location, mieux vaut donc vérifier la durée de validité du DPE du bailleur.
Conséquence directe : la mise en location d’un logement classé G est interdite. L’interdiction porte sur la signature d’un nouveau bail, y compris lors d’un changement de locataire. Elle ne s’applique pas aux baux déjà en cours, qui restent valables. Cette règle découle directement du classement énergétique du bien, au cœur du DPE d’un logement locatif.
Deux règles s’appliquent déjà, souvent oubliées par les bailleurs que je croise :
- Le gel des loyers pour les classes F et G, en vigueur depuis août 2022 : votre loyer ne peut plus être augmenté, ni à la révision annuelle, ni entre deux locataires.
- L’audit énergétique obligatoire pour toute mise en location d’un logement classé G, depuis le 1er janvier 2025. Un simple DPE ne suffit plus.
| Classe DPE | Interdiction de location | Statut |
|---|---|---|
| G | 1er janvier 2025 | Effectif |
| F | 1er janvier 2028 | À venir — gel des loyers déjà appliqué |
| E | 1er janvier 2034 | À venir — gel des loyers déjà appliqué |
À retenir : Un bail signé avant 2026 n’est pas annulé. Mais il ne peut plus être renouvelé ni reconduit tel quel. C’est le premier point que vérifie un avocat sur un dossier.
Bail en cours, réforme 2026 : où en est-on vraiment ?
Vous avez un locataire en place dans un logement G ? Le bail continue. Mais dès qu’arrive l’échéance, la reconduction se heurte à l’obligation de décence. Autant dire que vous avez un délai, pas un droit acquis. Vérifiez ce point avant de signer quoi que ce soit avec votre locataire.
Sur la réforme, mettons les choses au clair. Le Sénat a adopté le 8 juillet 2026 une proposition de loi instaurant un sursis à l’interdiction pour les bailleurs qui s’engagent dans un parcours de travaux encadré. Ce texte n’est pas promulgué. Il n’est donc opposable à personne : ni à vous, ni à votre locataire, ni au juge.
Attention : Ne suspendez pas vos travaux sur la base d’un texte non promulgué. Une proposition de loi votée par une chambre ne crée aucun droit.
En face, le locataire dispose de leviers réels et immédiats :
- saisine de la commission départementale de conciliation, puis du juge, pour faire constater l’indécence ;
- demande de mise en conformité sous délai, avec travaux à votre charge ;
- réduction de loyer, voire restitution des loyers trop perçus sur la période concernée ;
- dommages et intérêts pour préjudice de jouissance, notamment en cas de froid ou d’humidité.
Sanctions et risques pour le bailleur
Louer un logement indécent n’est pas une simple irrégularité administrative. C’est un délit, doublé d’un contentieux civil qui coûte souvent plus cher que l’amende.
| Nature du risque | Conséquence concrète |
|---|---|
| Amende | Jusqu’à 3 000 € pour la mise en location d’un logement indécent, portée à 15 000 € en cas de récidive. Montants majorés pour les personnes morales. |
| Bail | Nullité ou requalification possible, à la demande du locataire. |
| Loyers | Restitution et réduction rétroactive sur toute la période d’indécence. |
| Dommages et intérêts | Préjudice de jouissance, frais de relogement, immobilisation du bien. |
| Aides au logement | La CAF peut suspendre l’allocation et réclamer au bailleur le remboursement des sommes versées lorsqu’il ne l’a pas informée. |
J’ajoute un risque moins visible : l’assurance. Un sinistre survenu dans un logement que vous saviez indécent peut être discuté par votre assureur. Et un bien qui ne peut plus être loué, c’est une vacance qui coûte chaque mois, taxe foncière comprise. On estime à plusieurs centaines de milliers le nombre de logements G concernés dans le parc locatif privé.
Les montants ci-dessus sont des ordres de grandeur issus du texte. Sur un dossier précis, la sanction dépend des faits et de la juridiction. Faites vérifier votre situation par un professionnel du droit avant de vous engager.
Que faire concrètement quand son bien est classé G
Tout dépend de votre projet : habiter, vendre ou louer. Je pars toujours du logement et du projet réel, jamais de la solution toute faite. Voici les quatre scénarios que je vois sur le terrain.
1. Faire les travaux dans le bon ordre
Sur les 4 000 DPE que j’ai réalisés, l’étiquette bascule souvent sur ce poste, et savoir lire l’étiquette DPE permet de le voir venir : l’enveloppe. Isolation des combles et de la toiture d’abord, murs ensuite, planchers bas si accessibles, menuiseries seulement si elles sont réellement dégradées. La ventilation se traite en même temps que l’isolation, jamais après — sinon vous fabriquez de l’humidité. Le chauffage vient en dernier : une pompe à chaleur dimensionnée pour un logement isolé n’a rien à voir avec celle qui chauffe une passoire.
- Combles perdus : 20 à 40 €/m² posé
- Isolation des murs par l’extérieur : 150 à 250 €/m²
- PAC air/eau en remplacement d’une chaudière fioul : 9 000 à 15 000 € posé
Gain réaliste : un bouquet cohérent (enveloppe + ventilation + chauffage) fait passer un G en E, parfois D. Un simple changement de chaudière, sans isoler, fait gagner une étiquette, rarement deux. Méfiez-vous de qui vous promet mieux.
2. Les dérogations et le bail mobilité
Il existe des exceptions, mais elles sont étroites : logements-foyers, résidences gérées, baux ruraux, hébergement d’urgence. Le bail mobilité n’en fait pas partie : il reste soumis à la décence.
3. Vendre
La décote est réelle : de l’ordre de 10 à 15 % sur les passoires en Île-de-France, avec des délais de vente allongés. C’est souvent le bon choix quand le coût des travaux dépasse la valeur ajoutée — typiquement un petit studio en copropriété, sans travaux collectifs votés.
4. Attendre le vote définitif
C’est le scénario le plus risqué. Un texte non promulgué ne crée aucun droit, la vacance coûte, et les travaux ne baisseront pas. J’ai vu des propriétaires attendre deux ans pour économiser une subvention qui avait fondu entre-temps.
Un bailleur de Montreuil a remplacé sa chaudière fioul par une PAC : 12 000 € engagés. Résultat au DPE suivant, G en F. Une seule étiquette. L’audit réalisé après coup disait exactement la même chose que celui d’avant : combles à isoler d’abord. Un audit avant travaux vous évitera ça — 600 à 900 € qui auraient évité 6 000 € de matériel mal dimensionné.
Conseil : Avant de valider un devis de chauffage, exigez le calcul des besoins après isolation. Un installateur sérieux vous le fournira sans discuter.
Rénovation d’ampleur : de passoire thermique à une maison basse consommation !
Questions Fréquentes
Quelles sanctions pour un bailleur qui loue un logement G ?
Une amende pouvant atteindre 3 000 €, portée à 15 000 € en cas de récidive, plus le risque de nullité du bail, de restitution des loyers et de dommages et intérêts. La sanction pénale n’est qu’une partie de l’addition : c’est le contentieux civil qui coûte généralement le plus cher, parce qu’il porte sur plusieurs années de loyers.
Un bail en cours est-il concerné par l’interdiction ?
Non, il n’est pas annulé — mais il ne peut plus être renouvelé ni reconduit en l’état. L’interdiction de louer un logement classé G vise la signature de nouveaux contrats. Vous conservez le bail en cours jusqu’à son échéance, avec l’obligation de régulariser avant la reconduction.
Quand les logements F et E seront-ils interdits ?
F au 1er janvier 2028, E au 1er janvier 2034. Le gel des loyers, lui, s’applique déjà aux deux classes depuis août 2022. Autrement dit, un logement F est déjà pénalisé financièrement, même s’il reste louable quelques années.
Quelles aides pour rénover un logement classé G ?
MaPrimeRénov’ (parcours accompagné), les CEE, l’éco-PTZ et la TVA à 5,5 % sur les travaux d’efficacité énergétique. Le parcours accompagné exige un audit et un gain d’au moins deux classes : c’est précisément le saut qu’un G peut atteindre avec un bouquet cohérent. Les montants dépendent de vos revenus et des gestes réalisés — faites chiffrer avant d’acheter le matériel.
Le bail mobilité est-il concerné par l’interdiction ?
Oui. Le bail mobilité reste soumis à l’obligation de décence énergétique. Sa durée courte, de 1 à 10 mois, et le fait qu’il concerne un logement meublé ne créent aucune exception. Louer un G via un bail mobilité vous expose aux mêmes sanctions qu’un bail classique.
Le bon calendrier : vos travaux avant le vote, pas après
L’interdiction de louer un logement classé G n’est pas une menace à venir, c’est une règle appliquée depuis janvier 2025. La réforme en discussion peut modifier les délais, pas effacer le principe. Entre les deux, il y a vos loyers, vos travaux, votre calendrier, et l’affichage du DPE en annonce.
Sur 300 audits, l’ordre qui produit les gains d’étiquette les plus solides pour l’argent engagé reste toujours le même : enveloppe, ventilation, chauffage — et un audit avant le premier devis.
Vérifiez ce point avant de signer un devis de chauffage : tant que l’enveloppe n’est pas traitée, vous financez une étiquette que vous devrez repayer. Et pour sortir durablement de l’interdiction de louer un logement classé G, commencez par un audit, jamais par un devis.