Décret BACS : obligations et calendrier de conformité

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Le décret BACS (Building Automation and Control System) impose aux bâtiments tertiaires de s’équiper d’un système d’automatisation et de contrôle des équipements techniques. Traduit en français courant : votre GTB — gestion technique du bâtiment — doit piloter finement chauffage, ventilation, climatisation et éclairage. Deux seuils de puissance déclenchent l’obligation : plus de 290 kW (depuis le 1er janvier 2025) et plus de 70 kW (à partir du 1er janvier 2027).

Je réalise essentiellement des DPE et des audits sur le résidentiel. Mais depuis quatorze ans, je suis de près l’application du décret BACS chez des clients gestionnaires de parcs tertiaires — bureaux, commerces, hôtels. Et je vois la même erreur revenir : on attend la deadline pour agir, on choisit un prestataire qui promet deux classes de gain, et on paie deux fois. Le même scénario se rejoue en copropriété, où l’audit énergétique obligatoire se prépare aussi en amont.

Vous trouverez ici qui est concerné, quelles sont les échéances réelles, ce qu’une GTB conforme doit savoir faire, et combien ça coûte. Sans catastrophisme. Juste les faits et les chiffres.

Décret BACS : ce que la réglementation impose aux bâtiments tertiaires

Le texte de référence est le décret n° 2020-887 du 20 juillet 2020, complété par l’arrêté d’application du 8 avril 2021. Le principe est simple : rendre visibles les consommations des systèmes CVC (chauffage, ventilation, climatisation) pour pouvoir les réduire.

Concrètement, un bâtiment soumis doit disposer d’un système capable de :

• Superviser les équipements techniques en temps réel.
• Comptabiliser les consommations par usage.
• Détecter les dérives de fonctionnement.
• Piloter automatiquement selon les horaires et l’occupation réelle.

Le décret BACS ne remplace pas le décret Tertiaire (Éco Énergie Tertiaire). Les deux se complètent : le premier impose un équipement, le second fixe un objectif de réduction. Sur les audits que j’ai menés, les bâtiments bien pilotés gagnent souvent 10 à 20 % sur le poste CVC — mais l’investissement initial reste le point de friction.

À retenir : BACS = Building Automation & Control System. En français : GTB. Deux termes, une seule réalité.

Qui est concerné : les seuils 290 kW et 70 kW

La question n°1 des gestionnaires : « Suis-je concerné ? ». Elle se règle en deux temps : le bâtiment est-il tertiaire, et quelle est la puissance nominale de ses systèmes CVC ?

Le décret s’applique aux bâtiments non résidentiels : bureaux, commerces, hôtels, restaurants, enseignement, santé ; les locations meublées de tourisme relèvent, elles, du DPE meublé touristique. La puissance à retenir est celle cumulée des équipements CVC et d’eau chaude sanitaire.

Attention à un piège fréquent : la puissance ne se lit pas sur la plaque du brûleur ou de la chaudière seule. Elle additionne tous les équipements CVC. Sur les audits que j’ai réalisés, l’étiquette bascule souvent sur ce poste — un bâtiment qu’on croyait à 250 kW finit parfois à 310 kW une fois la ventilation et la clim intégrées. Vérifiez ce point avant de signer un devis.

Calendrier de mise en conformité : les 3 dates à retenir

Trois échéances structurent votre mise en conformité. Retenez-les, elles tombent vite.

• 1^er janvier 2025 — Bâtiments tertiaires existants dont la puissance CVC dépasse 290 kW. L’obligation est déjà en vigueur.
• 1^er janvier 2027 — Extension aux bâtiments existants dont la puissance dépasse 70 kW.
• 2030 — Objectif global de réduction fixé par le décret Tertiaire : -40 % par rapport à une année de référence.

Nous sommes en 2026. Votre bâtiment fait 100 kW ? Il vous reste moins de douze mois. Le travail préparatoire (audit, choix de classe, devis, travaux) demande 12 à 18 mois dans la réalité. Autant dire que si vous n’avez pas commencé, c’est maintenant — pas en décembre 2026.

Sur les 4 000 DPE que j’ai réalisés, j’ai vu des propriétaires attendre la veille de l’échéance. Résultat : devis gonflés, délais intenables, prestataires choisis dans l’urgence.

Ce qu’une GTB conforme doit permettre (classes A, B, C)

Une GTB n’est pas « conforme » ou « non conforme » de façon binaire. Le décret s’appuie sur la norme NF EN ISO 52120-1 (ex-EN 15232) et ses classes de performance. Ces classes de performance du pilotage se distinguent des critères de performance d’une construction BBC.

En pratique, le décret exige une GTB de classe B minimum, avec certaines fonctions à atteindre en classe A. Si vous disposez déjà d’une GTC ancienne de classe C, un upgrade logiciel peut suffire. Sur les audits que j’ai réalisés, l’étiquette bascule souvent sur ce poste : un simple paramétrage de régulation fait grimper la performance sans changer le matériel. Un audit avant travaux vous évitera ça.

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Coût, aides CEE et étapes concrètes de mise en conformité

Parlons budget. Les chiffres varient beaucoup selon la taille et l’existant. Voici les ordres de grandeur que je vois circuler chez mes clients gestionnaires.

• Audit GTB : 3 000 à 15 000 € selon la surface.
• Installation GTB (bâtiment 1 000 m² sans GTC) : 15 000 à 40 000 €, hors équipements CVC.
• Upgrade (GTC existante à moderniser) : 5 000 à 15 000 €.

Les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE) allègent la facture. La fiche BAT-EQ-127 concerne spécifiquement l’installation ou l’amélioration d’une GTB. Le montant obtenu dépend de la surface et du gain estimé.

Voici l’ordre dans lequel j’aborde un projet de mise en conformité :

1. Audit GTB : état des lieux, puissance exacte, classe actuelle.
2. Choix de la classe cible (B ou A selon les fonctions).
3. Devis comparés : au moins trois, avec CEE déduits.
4. Travaux et paramétrage.
5. Vérification et attestation pour valoriser les CEE.

Attention : En cas de non-conformité, l’administration peut adresser une mise en demeure et prononcer une amende administrative. Le barème exact est fixé par voie réglementaire — vérifiez ce point avant de signer. Ne négligez pas le risque indirect : pour un bailleur commercial, la conformité BACS devient un critère de sélection.

FAQ : vos questions sur le décret BACS

Le décret BACS remplace-t-il le décret Tertiaire ?

Non, ils sont complémentaires. Le décret BACS impose un équipement (la GTB). Le décret Tertiaire fixe un objectif de réduction de consommation : -40 % en 2030, -50 % en 2040, -60 % en 2050 par rapport à 2010 ou une année de référence. Vous pouvez investir dans une GTB conforme et rater vos objectifs Tertiaire si le pilotage est mal réglé.

Existe-t-il des dérogations au décret BACS ?

Oui, trois cas principaux. Un retour sur investissement trop long (seuil fixé par arrêté), des contraintes techniques majeures, ou un bâtiment déjà équipé d’un système atteignant les performances requises. Ces dérogations ne sont pas automatiques : elles se documentent et se justifient.

Quelles sanctions en cas de non-conformité ?

Amende administrative et mise en demeure. Le barème précis est prévu par voie réglementaire. Le vrai coût, souvent, est indirect : valeur verte dégradée à la revente, refus de bail par des locataires exigeants.

Le décret BACS s’applique-t-il aux bâtiments neufs ?

Oui. Pour les permis de construire déposés après le 8 avril 2021, la GTB doit être en place à la livraison. Les modalités figurent dans l’arrêté du 8 avril 2021.

Quel délai pour se mettre en conformité après l’échéance ?

Aucune tolérance officielle. Anticipez 12 mois avant l’échéance : audit, choix de classe, devis, travaux. Un audit avant travaux vous évitera ça — et vous fera gagner du temps sur la valorisation CEE.

Le décret BACS, un levier plutôt qu’une contrainte

Le décret BACS repose sur trois seuils (290 kW, 70 kW, 2030) et trois dates (2026, 2027, 2030). La logique derrière : rendre visibles les consommations CVC pour les piloter et les réduire.

Mon conseil de diagnostiqueur : ne voyez pas cette obligation comme un coût isolé. Couplée aux CEE, au décret Tertiaire et à l’audit énergétique obligatoire, elle devient un investissement rentable. Les bâtiments avec GTB performante se vendent mieux, se louent plus vite, et affichent des charges maîtrisées.

Alors, votre bâtiment dépasse-t-il 70 kW ? Si oui, il est temps de préparer votre mise en conformité au décret BACS.